Servitudes, troubles du voisinage et copropriété

L'ESSENTIEL À RETENIR

La servitude est une charge imposée sur un fonds pour l'usage d'un fonds appartenant à un autre propriétaire (code civil, art. 637).

Seules les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par une possession de trente ans ; les autres ne s'établissent que par titre (art. 690 et 691).

Le propriétaire d'un fonds enclavé peut réclamer un passage suffisant sur les fonds voisins (art. 682).

Depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, les troubles anormaux du voisinage sont codifiés à l'article 1253 du code civil : responsabilité de plein droit, assortie d'une exception de préoccupation.

Les décisions d'assemblée générale de copropriété se contestent dans un délai de deux mois à peine de déchéance, et seulement par les copropriétaires opposants ou défaillants (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 42, al. 2).

Le cabinet intervient pour les propriétaires, les copropriétaires et les riverains confrontés à un conflit portant sur l'usage d'un bien bâti : servitude contestée ou entravée, nuisance de voisinage, travaux affectant les parties communes. Ces dossiers se traitent devant le tribunal judiciaire, souvent en articulation avec le droit de l'urbanisme.

DOMAINES D'INTERVENTION

Servitudes

— Reconnaissance, contestation et extinction d'une servitude

— Servitude de passage et désenclavement (art. 682)

— Servitudes de vue, d'écoulement des eaux, de cour commune

— Acquisition par prescription trentenaire (art. 690)

— Bornage et délimitation

— Servitudes d'urbanisme et servitudes d'utilité publique

Troubles du voisinage

— Nuisances sonores, olfactives, visuelles

— Troubles liés à un chantier

— Pertes d'ensoleillement et de vue

— Mise en œuvre de l'article 1253 du code civil et discussion de l'exception de préoccupation

Copropriété

— Contestation des décisions d'assemblée générale (art. 42 de la loi de 1965)

— Autorisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur (art. 25, b)

— Répartition des charges

— Relations avec le syndic

UNE SERVITUDE PEUT-ELLE S'ACQUÉRIR PAR LE TEMPS ?

Pas dans tous les cas, et la distinction est décisive.

Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par une possession de trente ans (art. 690). Les servitudes continues non apparentes, ainsi que les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne peuvent s'établir que par titre (art. 691).

La conséquence pratique est brutale : une servitude de passage, qui est discontinue par nature parce qu'elle suppose le fait de l'homme, ne s'acquiert pas par la seule usure du temps, si long qu'ait été l'usage. Un passage emprunté pendant quarante ans sans titre n'est pas, pour cette seule raison, une servitude.

Le désenclavement relève d'un fondement distinct : le propriétaire dont le fonds est enclavé, sans issue sur la voie publique ou avec une issue insuffisante, est fondé à réclamer un passage suffisant (art. 682). La discussion porte alors sur la réalité de l'enclave, sur l'assiette du passage et sur l'indemnité.

TROUBLES DU VOISINAGE : CE QUE CHANGE L'ARTICLE 1253 DU CODE CIVIL

La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a inscrit dans le code civil une jurisprudence jusqu'alors prétorienne. Le nouvel article 1253 dispose que celui qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit, propriétaire, locataire, occupant sans titre ou maître d'ouvrage.

Le texte consacre également une exception de préoccupation : la responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble provient d'activités existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou la jouissance du bien, conformes aux lois et règlements, et poursuivies dans les mêmes conditions ou sans aggravation. Un régime particulier est réservé aux activités agricoles.

Le contentieux se déplace donc vers trois terrains : le caractère anormal du trouble, l'antériorité de l'activité, et l'absence d'aggravation. Ce dernier point est souvent le plus discuté.

Une précision utile pour les recherches : l'article 1253 avait un autre objet avant 2016 et a été abrogé, puis recréé en 2024. Les bases anciennes peuvent induire en erreur.

CONTESTER UNE DÉCISION D'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ

Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (loi du 10 juillet 1965, art. 42, al. 2 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 18).

Trois restrictions doivent être connues.

L'action n'est ouverte qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants. Celui qui a voté pour la décision ne peut pas la contester.

Le délai est un délai de déchéance, non de prescription : il ne se suspend pas et ne s'interrompt pas dans les mêmes conditions.

Le point de départ est la notification du procès-verbal, que le syndic doit adresser dans le mois de l'assemblée. Vérifier la régularité de cette notification est le premier réflexe, car elle conditionne le point de départ du délai.

Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois (art. 42, al. 3).

COMMENT SE DÉROULE UN DOSSIER

Le dossier est traité par l'avocat lui-même. Le premier échange sert à identifier le fondement exact du litige, servitude, trouble anormal, décision d'assemblée générale, et les délais déjà courus. Le cabinet intervient à Aix-en-Provence et dans les Bouches-du-Rhône.