Urbanisme
Permis, déclarations préalables, PLU et contentieux
L'essentiel
Le délai de recours des tiers contre un permis est de deux mois (CJA, art. R. 421-1), courant du premier jour d'un affichage continu de deux mois sur le terrain (C. urb., art. R*600-2).
Depuis la loi du 26 novembre 2025, le recours gracieux doit être formé dans le mois et ne proroge plus le délai contentieux (art. L. 600-12-2).
Le recours doit être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire dans les quinze jours, à peine d'irrecevabilité (art. R*600-1).
Le tiers n'est recevable que si le projet affecte directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien (art. L. 600-1-2).
Six mois après l'achèvement de la construction, aucune action en annulation n'est plus recevable (art. R*600-3).
Le cabinet intervient en amont, pour sécuriser un projet, et en aval, pour contester une autorisation délivrée ou un refus opposé. Il agit pour les propriétaires et porteurs de projet comme pour les riverains et les associations.
Ce que traite le cabinet
Sécuriser le projet — certificat d'urbanisme et cristallisation des règles pendant dix-huit mois (art. L. 410-1) ; lecture du PLU et du plan de sauvegarde et de mise en valeur ; audit du dossier ; choix entre déclaration préalable et permis ; délais d'instruction (art. R*423-23).
Autorisations — permis de construire, de démolir, d'aménager ; affichage sur le terrain (art. R*424-15) ; péremption à trois ans et prorogation (art. R*424-17 et R*424-21) ; retrait d'une autorisation illégale dans les trois mois (art. L. 424-5) ; déclaration d'achèvement et conformité (art. L. 462-1).
Contentieux — recours pour excès de pouvoir, référé-suspension, contestation d'un PLU, régularisation en cours d'instance (art. L. 600-5 et L. 600-5-1), recours abusif (art. L. 600-7).
Pénal de l'urbanisme — construction sans permis ou non conforme (art. L. 480-4), interruption des travaux (art. L. 480-2), régularisation.
Contester une autorisation : trois délais à tenir
Le contentieux du permis se perd plus souvent sur les délais que sur le fond.
Le premier est le délai de recours : deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (art. R*600-2). Un affichage irrégulier ou interrompu ne fait pas courir le délai, d'où l'intérêt de le faire constater.
Le deuxième est le délai de notification : dans les quinze jours francs du dépôt du recours, celui-ci doit être notifié par lettre recommandée à l'auteur de la décision et au titulaire du permis (art. R*600-1). À défaut, le recours est irrecevable, quel que soit son bien-fondé.
Le troisième est la forclusion de l'article R*600-3 : passé six mois après l'achèvement de la construction, plus aucune annulation n'est possible.
Ce que la loi du 26 novembre 2025 a changé
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a resserré le contentieux de l'urbanisme. Deux évolutions changent la pratique.
Le recours administratif préalable doit désormais être formé dans un délai d'un mois et il ne proroge plus le délai de recours contentieux (art. L. 600-12-2). L'automatisme qui consistait à déposer un recours gracieux pour gagner deux mois a disparu : recours gracieux et recours contentieux doivent maintenant être pensés ensemble, dès le premier jour.
L'article L. 600-1 a par ailleurs été abrogé. La forclusion de six mois qui encadrait l'exception d'illégalité des documents d'urbanisme n'existe plus sous cette forme. Le régime applicable relève désormais du droit commun ; le point appelle une vérification au cas par cas.
Sécuriser un projet avant de déposer
Le certificat d'urbanisme opérationnel est l'outil le plus économique du droit de l'urbanisme. Il cristallise pendant dix-huit mois les règles, les taxes et les limitations administratives applicables au terrain (art. L. 410-1), sous réserve de la sécurité et de la salubrité publiques.
Sur un terrain situé en site patrimonial remarquable, la lecture du plan de sauvegarde et de mise en valeur précède celle du PLU : ce plan tient lieu de document d'urbanisme (art. L. 313-1).
L'audit du dossier avant dépôt coûte toujours moins cher que la régularisation d'un permis attaqué.
Questions fréquentes
À partir de quand court le délai de recours d'un voisin ?
Du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (art. R*600-2), et non de la date du permis.
Mon permis est attaqué : est-il perdu ?
Pas nécessairement. Le juge peut limiter l'annulation à la partie viciée du projet (art. L. 600-5) ou surseoir à statuer le temps d'une régularisation (art. L. 600-5-1).
Puis-je demander réparation d'un recours abusif ?
Oui, par mémoire distinct devant le juge saisi du recours (art. L. 600-7).
Que risque une construction sans permis ?
Une amende de 1 200 à 6 000 euros par mètre carré, ou 300 000 euros, et six mois d'emprisonnement en récidive (art. L. 480-4). Les travaux peuvent être interrompus (art. L. 480-2).
Intervention
Aix-en-Provence et Bouches-du-Rhône, devant le tribunal administratif de Marseille. Le dossier est suivi par l'avocat lui-même.